深圳拟调整房屋征收补偿政策,利好小产权房?

2016年12月04日 头条新闻 次阅读

正当所有深圳人的目光都聚焦在福轩大厦与金凤凰豪苑身上,纷纷猜测他们是否真的会被如期拆迁之时,市规土委一连抛下了数颗重磅炸弹:《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》,《深圳市房屋征收与补偿实施办法》

小产权房13380309002许先生.png 深圳拟调整房屋征收补偿政策,利好小产权房? 头条新闻 第1张

1、【房屋征收补偿有新政,原村民480平方内租屋可以“以房换房“】

自《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第248号令,以下简称《实施办法》)颁布实施以来,我市房屋征收体制机制不断完善。但由于我市在快速城市化进程中产生了大量历史遗留问题,房屋征收工作面临一定阻力。

随着我市经济发展,需进一步完善房屋征收补偿工作机制。为推进我市房屋征收工作,维护被征收人合法权益,确保民生工程的顺利实施,促进城市发展与公共利益,现就完善我市房屋征收补偿机制,提出以下意见:

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一、征收原村民所建的祖屋,按照不超过被征收房屋价值的1.5倍进行货币补偿。被征收祖屋属于原村民唯一住房的,可以给予建筑面积480平方米的产权调换,所建祖屋建筑面积未达到480平方米的,被征收人可按产权调换房屋的成本价购足差额部分面积;

被征收人选择货币补偿的,以建筑面积480平方米的标准,按照被征收房屋的价值予以补偿。祖屋的认定参照我市有关旧屋村认定的相关规定执行。

二、对2006年6月5日前根据《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》(深宝查违[2005]1号)、《龙岗区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》(深龙查违[2005]1号)的规定取得《复工通知书》的工业类、公共配套类停建违法建筑,涉及房屋征收的,按以下标准予以补偿:

(一)按照《复工通知书》的规定建设且不存在超建筑面积或改变功能的,在房屋征收前已办理报建及用地手续,按照被征收房屋的价值予以补偿;在房屋征收前未办理报建及用地手续,按照被征收房屋的价值扣减100%公告基准地价后予以货币补偿。

(二)超过《复工通知书》的规定的建筑面积,但未改变《复工通知书》确定的功能的,在规定建筑面积内按照被征收房屋的价值扣减100%公告基准地价后予以货币补偿;超过规定建筑面积的部分,按照被征收房屋的价值扣减10元/平方米的罚款及200%公告基准地价后予以货币补偿。

(三)擅自改变《复工通知书》确定的功能,改为住宅建筑的,按照被征收房屋的价值扣减100元/平方米的罚款及200%公告基准地价后予以货币补偿;改为商业、办公建筑的,按照被征收房屋的价值扣减30元/平方米的罚款及100%市场评估地价后予以货币补偿。

三、房屋征收涉及下列空地的,按以下标准补偿:

(一)属于原村民未开发建设的宅基地的,每宗宅基地以建筑面积480平方米的标准,按照100%住宅用地公告基准地价予以货币补偿。

(二)属于已批或已签订土地使用权出让合同,根据用地批准文件或土地使用权出让合同约定的土地用途和规划指标进行评估后,按照市场评估价予以货币补偿。其中,容积率按以下规则确定:

1.用地批准文件或土地使用权出让合同明确约定容积率的,按照约定的容积率确定;但产业用地约定的容积率低于1.0的,按照容积率1.0确定。

2.用地批准文件或土地使用权出让合同未明确约定建筑容积率的,工业、物流仓储用地容积率按照1.0核定,居住用地容积率按照1.8核定,其他用途用地容积率按照2.0核定。

本条第(二)规定的土地被认定为闲置土地,依法应缴纳土地闲置费的,在缴清土地闲置费后予以补偿;依法应无偿收回的,不予以补偿。

四、征收非商品性质房地产以及未经产权登记的建筑,在依法给予产权调换并办理安置房的初始登记后,符合以下条件的,可申请安置房转为商品性质房地产:

(一)原村民按照非商品住宅建设用地标准给予产权调换的安置房以及对原农村集体经济组织统建住宅给予产权调换的安置房,按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的10%补缴地价;

(二)非原村民给予产权调换的安置房,在初始登记满10年后,按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的50%补缴地价;

(三)原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公类和生产经营性历史遗留违法建筑,位于非农建设用地红线内并给与土地置换的,按照申请转为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价。

五、合理制定房屋征收项目预算方案,房屋征收项目费用中应当安排不超过项目直接补偿费10%的资金额度作为实施房屋征收的不可预见费。

房屋征收部门按项目实际支付给补偿对象费用的1%计提工作经费。不可预见费和工作经费的使用按照深圳市土地整备资金管理的有关规定执行。

市财政承担的房屋征收项目费用,由市财政部门按照市发改部门下达的房屋征收年度资金计划,直接一次性拨付给各区统筹安排使用。

六、房屋征收安置房源可从本市安置房、保障性住房中统筹安排。本市房屋征收安置的房源统一纳入市保障性住房建设指标的统计范畴。

城市更新项目配建的保障性住房中应当安排一定比例用于征收安置,具体比例由辖区政府会同住房建设部门确定。

区规划土地监察机构依法没收的住宅类历史遗留违法建筑,经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的,可作为征收安置用房,由辖区政府统筹使用。

七、依法有偿收回国有土地使用权时,对地上建筑物、构筑物、其他附着物及相应国有土地使用权的补偿,可以参照《实施办法》与本意见的补偿标准执行。

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二、专家观点:原村民或将成房屋补偿新政最大受益者!

1、补偿方式增加,原村民利益进一步得到保障!

无论被征收对象是原村民(不超过建筑面积480平方米)还是非原村民(不超过建筑面积150平方米)的产权调换补偿方式由只能选择产权调换放宽到可以选择产权调换或货币补偿,增加了补偿方式的多样性和灵活性,使得被征收人有更多的选择。

2、补偿标准提高,非原村民补偿面积大幅增加!

 对于征收对象是非原村民的产权调换面积由100平方米的标准提高到150平方米,也反映被征收对象更为关注的是实物补偿,政府根据现实情况不断调整和放宽政策。

世联行首席顾问董极就认为:“最新修改政策不仅补偿方式灵活,而且补偿标准也有所提高,政策的调整不仅没有折损原住民的所得,实际上是更大程度上保障了其利益。”

3、平衡各方利益,新政能加速深圳旧改速度!

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示:“这项政策表明政府在各方利益中找到一个平衡点,对于城中村改造来说,这其实是一个加速、有利、更加平稳地推进旧改的实施。”

4、小产权有新出路,或将改造为人才保障房!

此次,新政中有多条措施涉及“小产权房”,或为“小产权房”处置提供一条新出路。

措施一:鼓励有条件的原农村集体经济组织继受单位利用历史遗留问题用地等存量土地集中建设人才住房,允许其在户型面积、租售价格等方面具有一定的自主权,并在土地收益等方面给予相应政策优惠。

措施二:“十三五”期间,通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。

措施三:支持原农村集体经济组织继受单位依法将已建成、审批手续不完备的住房改造为租赁型人才住房。

措施四:探索政府与原农村集体经济组织继受单位合作开发、共享受的人才住房建设运营模式。

5、先补偿后搬迁,不能再“威胁”居民“停水断电”了!

第四十八条 房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

这意味着不少执法部门以前习惯用的“停水断电”让居民离开的方式不再被允许,暴力拆迁、抗拆的现象有望在源头上得到遏制。(新浪)

三、网友猜测:统建楼将转正?小产权房权益有保证?

1、补偿标准出台,难道是鼓励大家购买小产权房?

第三款第(二)项被修改为:“被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。”

这样岂不是鼓励大家去买小产权房?单价低,还有机会转正。

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2、“以房换房”需注意,原来是用保障房来补偿?

产权调换注明非商品房性质,我的理解就是:非商品性质就是国家允许的安置房之类的,不能上市进行流通买卖的。

3、新政助推楼市,小产权房涨价在即?

现在个人觉得小产权房更安全。而现在高房价的商品房显示风险很大。在深圳小产权房反而价格比较合理,未来如果房价有跌,相信小产权房不会跌,而继续涨的话,小产权房必跟涨。

4、前车之鉴,担心补偿新政无法落实!

认为:首先,政府能把新规拿出来征求意见,至少说明他是尊重民意的。这是一种进步,而且新规确实比旧规有所改进。

其次,从去年有史以来最严厉的打击违建开始至今,还竖立了鸿福等典型例子,我们可以看到今年深圳几乎实现了小产权零增长。

6、新规界定不清,小产权房权益依然得不到保证?

7、新规实施范围有争议,统建楼就可以整栋置换?

龙岗小产权房13380309002.jpg 深圳拟调整房屋征收补偿政策,利好小产权房? 头条新闻 第5张

8、补偿先放一边,当务之急应先为小产权房确权!

@matteo 建议:政府现在应该先为小产权房确权!违建是违建,小产权是小产权。违建是不赔偿任何东西的,不要说起来小产权就等于违法。

政府应该先确定哪些是违法的,违法的怎么处理,不违法的怎么处理。我猜最后的处理结果:符合消防,规划,容积率等各方条件的,才可以补地价转正,不会所有小产权都转正的..

9、新规作用有限,房地产商开发不受约束?

@快跑咕咚来了 担忧:这个只是针对政府征收,用于公益性质的,不包括开发商拆迁的。

10、为旧改铺路,预计十年以后小产权房可大量转正!

@110a 预测:小产权的赔偿规范出台,目的是为旧改开路。小产权什么时候能全面转正呢?可能是在深圳商品房不值钱的时候。这个时间点是:实体经济好转、政府不依靠土地财政、大量保障房入市、家家都有房时。我估计要10年左右。

结语:深圳的房屋政策必须做出改变!

此次房屋征收补偿政策的出台,几乎让所有市民都为之侧目。房子,如今已成为大多数深圳人的头等大事,而这个政策也正是因为牵涉到方方面面各个阶层,因而有争议有惊讶有猜测,也是意料中事。

有争论就意味着深圳在土地规划、房屋建设方面还存在着许多急需改进甚至是改革的空间。如今的深圳,经过三十多年的高速发展,当前的发展空间和土地紧缺问题已经日益突出,到了必须要解决的地步了。

未来五年填海造地50平方公里,到2020年深圳要减少2亿平方违建,这些都是深圳为了应对土地紧缺做出的措施。然而,海不能无限填埋,违建也不是一朝一夕就能彻底拆除。

因此深圳在土地房屋政策上必须要有所突破,必须要有思路和政策上的变革。而这一次房屋征收补偿政策的出台,不妨看作是一次有益的尝试,是深圳为了将来可持续发展所走出的探索之路。(完)

布吉小产权房13380309002许生.jpg 深圳拟调整房屋征收补偿政策,利好小产权房? 头条新闻 第6张

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