深圳最专业的二手房交易宝典,买房必备!

2016年12月04日 头条新闻 次阅读

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二手房交易在房地产市场很频繁,但因其交易环节多、时间长,产生的纠纷也越来越多。如何才能顺利地完成二手房交易呢?深圳668房网为大家带来二手房交易最专业的宝典。

二手房交易过程中需要关注的点:

(一)交易的主体资格

交易主体资格,一个是关于卖方的资格问题,还有一个是关于买方的资格问题。

1)卖方的主体资格:共有权人、婚内财产、代理人,卖方的资格问题,列了三个关健词:共有权人、婚内财产、代理人。

买房时要注意房产上有几个所有权人,在签约时一定要求所有的业主都要签字。

如果是婚内财产,买房时最安全保险的是,房地产登记在太太名下,又是夫妻共同财产,签完字以后让她老公也写确认书或在合同上签字,以防房产交易进行到一定的时候因外界环境变化或卖方心态发生变化不想卖了,都会影响房产的正常交易。

三是代理人,但凡大家在买房、卖房的过程中碰到代理人怎么办?很简单,就确认他是否有授权书,再关注授权书里的授权期限,签约时间是否在授权范围内,还要关注下授权书里授权的事项。例如授权代理人可以代理卖方签约、代理卖方过户、代理卖方进行交楼等。

2)买方资格:涉及限购限贷

关于买房资格的问题,这里涉及到限购、限贷。今年325政策规定,深圳本市户籍限买两套,能提供自购房之日起计算的前三年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的本市户籍居民家庭限购1套住宅。

如果真有要离婚买房的,建议在离婚之前签一个确认书,确认几个内容,第一个是婚姻关系的解除是基于双方需要腾名额购买房产。

第二个是双方对于婚内财产分配并不是属实的,建议做一个确认文件。否则你为了腾名额买房,为了多一些房票做了这样的决定,有可能最后会让你倾家荡产、血本无归。

Buy a house.jpg

(二)定金的金额以及交付问题

定金的金额以及交付问题,我们买房时在中介机构、房地产经纪机构签订合同里通常会约定定金。

定金是什么样的概念?大家注意一下定金的“定”。法律有一个定金罚责,比如说A要买B的房,A放50万作为定金,如果说走到后面A说不买了,定金罚责是B可以直接把50万没收。

如果B说我卖了,这个时候对于A来讲,他可以要求B双倍返定,怎么双倍返定?返回50万再要求B赔偿50万,这就叫定金罚责。

法律明确规定,定金的数额不得超过合同标的额的20%,也就是说如果合同的成交价是100万,我们在做定金的约定时,我们所支付的定金金额不能超过20万。一般的中介合同里有一个违约责任,通过那个方式可以维护自身的合法权益。

另外,在房地产经纪机构托管部分不超过5%,严格来说是为了保护买卖双方的资金安全,托管得太多,特别有一些中小微机构,

可能他的实力不是那么强大,因为经营不善或是因为其他的原因最后可能会导致客户的资金打水漂,所以这个地方做了限制。

Shenzhen second-hand housing.jpg

(三)办理贷款的约定

办理贷款的约定,在签约的时候要特别确认是否具备贷款的能力和资质,另外,在贷款时应给自己预留充足的时间。

Peasant house in Shenzhen.jpg

(四)查档和赎楼

赎楼,很多卖方要出售自己的房产时必须要把自己之前的贷款还清,你必须要注销你之前贷款所做的抵押登记才能完成后续的登记,这个过程就叫做赎楼。

二手房的交易过程中对于房产的状态和关于赎楼的约定一般会有三种: 第一种是业主没有贷款,他本身就是红本在手,签约的时候房产证带过来,不会因为赎楼发生其他的费用,没有问题;

第二种和第三种都是房产处于抵押状态,区别在于,第二种对于卖方的义务要求是在签完合同以后要通过自己的资金赎楼,第三种是要委托担保公司,通过融资的方式来办理赎楼。

(五)关于租约的问题

关于租约的问题,对于卖方来说他有几个义务,一个是租客享有优先购买权,一个是买卖不破租赁。

卖房的时候如果带有租赁,这个租客不限于是签了租赁合同,包括那些租赁合同到期了一直没续签但是租客一直在交房租,租客也一直在使用房产,也包括从始至终就没有签过合同,这个都叫租客,

如果房产内带有租客的话,你在卖房的时候,严格来说是要跟租客沟通的,因为在价格同等条件下,租客是享有优先购买权的。如果说你在不征得租客的同意,

或没有知会租客的情况下,擅自把房产卖给其他第三方的话,租客是完全可以提出异议的,租客并不能主张你和买方签的合同无效,但租客完全有可能拒绝交房,你到交房的时候也非常尴尬。

所以说,如果说有人要买房,卖房之前一定要和租客确认,他买还是不买,如果他不买的话就让他签一个放弃优先购买权的确认文件,通过书面的形式确认。

另外一个是买卖不破租赁。法律对租客是有保护的,如果租赁在先,先签了租赁合同,租客在买方签约之前已经进去住了,买卖在后,这时候你在签约的时候要注意,

如果最后交房的时候,租客的租赁合同是继续有效的,是不能以你已经买了这个房,你享有这个房的完全处分权为由要求租客搬家,这个在法律上讲叫做买卖不破租赁。

很多买方不理解,但是法律是完全公平的,他是为了保证租客的租赁合同能正常持续稳定的履行下去。否则很简单,你作为租客租了一个房,这个月告诉你不好意思转手了,你要搬家,下一个业主告诉你不好意思我卖了,请你搬家,这对于社会稳定是非常不利的。

(六)房产过户

房产过户,只有一个建议,我们在经纪机构签买卖合同的时候,如果你比较关注户口,或是在签约时就户口的问题聊过涉及到学位、积分的问题,一定在合同里写清楚。

如果在签约的时候对于租客问题本身就有口头上的一致,也要把它写在合同里,或要求中介机构把它写在合同里。

若你不写清楚,当你去法院起诉时,法院有可能不受理,告诉你去找公安机关,或者直接驳回你的起诉,这就很危险。

(七)学位房问题

学位房问题,这应该是很多人关注的,学位房确实很贵。

对于学位房,首先你去看房时一定要问清楚这个房是否带有学位,学位有没有被用掉。

合同里面写清楚几个内容:第一个内容是业主承诺房产带有学位,什么时候可以使用,什么学校。

如果没有兑现的话,如何承担责任,这个要写清楚。此外,学位房涉及到一些政策方面的调整,所以你在买房签约时一定要特别关注政策的变化。

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(八)违约责任的约定

我们在买房、卖房的时候,没有人能保证房产交易非常持续稳定的走下去,特别是在房价波动比较大的时候。

房价上涨非常迅猛或可能下降时,对买卖双方来说市场不稳定,直接带来的是心态不稳定,可能导致买方、卖方有一方违约,这个时候可能会牵涉到违约责任。

一般交易都会约定两点,违约方违约在多少天以内,这都叫一般违约,按照每天多少成本向守约方支付违约金,但是合约正常履行。

如果说超过了前面的期限,违约方有两个选择,第一个可以不买或不卖了,同时他要求违约方向他承担房屋成交总价的20%作为违约金,另外一个选择就是交易正常的往下走,但是违约方按照成交总价的万分之五,按天来计算违约责任。

一方违约时有两种情况,一种情况是用力过猛,比如说我是买方,卖方履行到一定程度的时候有可能不卖了或想涨价。这时很多买方没那么淡定,买方守约方发现违约方有些瑕疵很紧张,

超过十天他就在家倒计时,要求十天之内做公证,他没去到了第11天坐不住了,赶紧给违约方发函,我要和你解除合同,请你赔20%给我,这种叫用力过猛。

另外一种叫做非常淡然,买方签完合同告诉业主我不买了,业主作为守约方非常淡然,淡然到什么程度?那我就不管了,交五万块钱给我,五万块放在我这儿,至于我要不要没收再说,我要不要退还再说,合同要不要解除再说,这个叫做非常淡然。

这两种都很极端且有问题,第一种问题在于如果房产交易过程中被人违约了,其实最合适的方式是对方没有做这个事,他到了这个阶段、这个时间点,要完成某个手续,他没有做。

这时要发函催告,或是微信、短信的方式善意提醒他:不好意思这个点到了,请你要完成某某手续。这是你要做的第一个事。

如果对方在你提醒以后还是拒绝做,这个时候你才方便发函告诉对方:根据合同的约定以及法律的规定,你已经构成根本违约了,所以我要求把合同解除,并且我要求你承担20%的违约责任。这才是最合理的。

如果你操之过急、用力过猛,你要求解除合同的诉起不一定成立,很多法院下判时第一个想法就是我尽力去促成合同继续往下走,但是如果你在发现对方有些许瑕疵跳出来说合同不履行了,这个时候法院有可能认为是你不想履行合同而不是对方。 

第二个非常淡然态度的问题也很大,买卖双方签完约以后,买方不买了,卖方非常淡定,刚好房价也涨了,他也不着急把房子变现,他觉得对他影响也不是很大。

最后发生什么情况,当时约定的是合同签完以后要做首期款签款,买方打电话和卖方说了不好意思,房子我不买了,我不需要了,业主说那算了。到了十天以后,双方以为达成一致了,不买了也不卖了,

那就无所谓了,卖方也不管。但是半年以后某一天卖方突然收到一直诉状,买方起诉他什么阶段办什么手续,你没去,我认为你违约了,所以我要求你承担违约责任,这个时候对卖方来说非常的委屈,但是没有办法,他只能应诉,因为对于合同怎么善后他完全没有概念。

所以我们一定要知道签完约以后,如果碰到一方违约的时候我们要怎么做,最合理的是如果对方存在某一个事恶意不去做,发函催告他,或是通过短信、微信的方式善意的催告他。

二是他构成根本违约的情况下,你可以解约,可以聘请律师起诉他,要求他承担20%的违约责任,这个没有问题。

另外一个是合同要知道如何善后,签合同时一定要先把内容吃透,如果你认为你对合同把握不准,可以要求经纪人给你解读,如果涉及到双方要解除合同,请你一定要签解除协议,这是最基本的。

当你被违约后如何救济,违约高发期往往都是出现一些政策,对于这种存在违约情况而言,更建议大家在出现违约情况以后,先判断一下对方的违约重不重,是否有可以协商的余地,尽量协商。

因为无论你是作为卖方还是买方,无论是原告还是被告,如果涉及到一起诉讼对你来说非常累,你要投入很多的时间成本、精力成本,最后的诉讼结果还没办法保证,如果有些协商余地建议协商,协商不了就聘请律师。 

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