深圳小产权房合法之路

2016年12月13日 头条新闻 次阅读

深圳小产权房的命运从一生下来就充满了坎坷,要怪只能怪自己命不好投错了胎;有人把深圳小产权房的命运比作长大后的私生子,虽然非法所生但却随着社会发展和“家里的”取得了同样的权利;还有人把小产权房的辈分给升了一级即私生子的妈妈:二奶,不管是哪个目前来看,命运都是一样的。

  小产权房始于高房价,也将终于高房价。如果没有高房价的存在,也就不存在时下小产权房的盛行;小产权房的盛行也将击退节节攀升的房价。
  近年来由于地根紧缩等原因,房地产市场的供应远远不能满足市场的需求,从而导致房价不断攀升,而肩负房屋供应稳定作用的住房保障体系却尚未建立;

而“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“地方武装”,为城市的正统房地产市场注入新的血液。尽管没有“名分”但在客观上扩大商品房的市场供应,缓解供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到廉价的住房,而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。
  深圳违建与广州北京等其他城市存在的“小产权房”不同;“小产权房”主要是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用;而深圳经过1992年,2004年两次农村城市化,原村民全部转为城市居民,农村集体所有土地名义上全部转为国有。

土地所有权为国家所有的一元结构,所以深圳市多次澄清,深圳不存在“小产权房”,目前存在的违法建筑非法统建楼属于城市化历史遗留问题。
  近期深圳楼市出现了一股异常的“小产权房”买卖暗流,这场汹涌的异常买卖是建立在近期深圳官方一种表态一个现状一个任务的基础上。

一个任务:深圳市住建局官方表示,在“十三五”期间,深圳将开工筹集建设保障性安居工程40万套,供应35万套,其中面向人才群体供应不少于70%。

一个现状:深圳住房总量约5.2亿平方米(1035万套),其中79%存量住房为未确定产权的原农村私房(以下统称“小产权房”);而这近八成超4亿平方米的“小产权房””是不能在市场内合法流通;

一种表态:深圳官方回复媒体;“由于深圳土地资源紧缺,政府正充分挖掘存量资源筹集保障性住房;与农村自建房合作的方式也是筹集房源考虑的途径之一。”

  值得注意的是深圳过去5年商品房供应才28万多套;现在“十三五”的任务要供应35万套主要面向人才群体的保障性安居房;这说明未来5年每年市场上出现的保障房要与商品房齐平,甚至要超过商品房的供应量才能完成目标。

  如果按深圳现有土地转流速度实现这个目标是极度困难的;按民间赤裸的解读是官方要与小产权或合作或回收,或正名,总之“小产权房”的春天真的要到来;

说真的要来事因这个“春天”之前就曾被多次提及;而今年据了解不少业内人士,包括知名的楼市学者都在入手“小产权房”;这将会使这波勇者陷入另一个套路还是财路?

1“小产权房”由官方带头兴建

  1999年深圳市人大颁布《关于坚决查处违法建筑的决定》,首次提出违法建筑这一概念;在2009年深圳官方首次表态要给“小产权房”一个名份;

当时深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,规定违法建筑除未申报的外,符合确认条件的按规定办理初始登记,依法核发房产证;这标志着深圳的“小产权房”可能拿到全国首个“准生证”;全国各大媒体都在看深圳怎么吃这个螃蟹可惜吃了7年也没吃出个门道;

  2009年深圳市开始正式进行“小产权”房登记,同时成立深圳市土地监察大队专门查处违法建筑;紧接着嗅到商机的投机者启动了疯狂违建模式;

  从1999年至2016年相关违法建筑处理条例至少三次出台;然而每次条例出台都成为催生违建的号角;其实受惠于特区的政策优势,经过1992年特区内统征,2004年特区外土地收归国有,深圳在理论上已经成为了国内首个没有农村建制的城市;按理来说深圳土地已经全部国有。

而公众普遍理解的“小产权房”是建设在集体土地上的房子,所以给“小产权房”确权一直以来都是让深圳尴尬的话题;这在官方部分决策者看来,“是国土管理的失控,当初没人敢直面这个问题。都像鸵鸟以为扎在沙堆里就当没事,当年不少领导跟村民有勾兑,参与抢建法不责众没能管得住;”

  城市化进程并非一纸公文即可解决,“但大家户口本都换成城市的了,换个户口本才多少钱?2004年特区外土地收归国有,当时征地农民把山塘比较难开发的部分给了,但真正的好地他们不会随便拿出来”当时参与征地相关人员说;据透露当时深圳征地补偿标准只有全国的二十分之一,政府就是靠这笔钱发家。但是深圳农民却不穷主要收入靠两点,第一,政府支持村成立股份制公司,保证了村民有持续的经济收入。第二,就是“小产权房”的兴起。

“90年代那个时候我们区镇发展都有指标的发展经济是硬道理。当时还去了东莞做考察,发现最快的办法就是盖工厂出租,人来了百业兴旺。当时有这么一件事,每个村搞一平方米的违建奖励一块钱,有一个村长拿到了104万;”一老深圳人谈及当时全民参与的违建大家都认为这是为了活下去;

  “后面的村就有样学样,从自己村的人建,到与外地人(本村以外)合资,先从老村开始建再看到空地就建,最后是块地都拿来建,形成如今的工厂,握手楼扎堆的独特风景线,”宝安老村民认为,没有这些房子做保障,只拿当时征地补偿少得可怜的钱,深圳农民日子比内地农民还不如连种田的地都没了。

2三年增长30%,深圳有超4亿“小产权房”

  对于深圳人而言兴建“小产权房”从活路变成巨大的财路,随着土地价值的逐日攀升,越来越多的“违章建筑”也开始生长,使占据深圳半壁江山的村集体土地更加难以正常地纳入城市管理,2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示,深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米占全市住房总量的49%;

这一数据在2011年已近3亿平方米;最新的数据显示深圳目前住房总量约5.2亿平方米(1035万套),实际的商品住房与保障性住房合约仅1.7亿平方米(162万套),约占15.7%。其中79%存量住房为未确定产权的原农村私房;

也就是说现有超4亿平方米的“小产权”存量房,这个数据在过去三年增长了30%;

但近期在新领导班子的强治下,不少区域实现了违建零增长,更多的业内人士相信与“小产权”合作是无地可用的深圳想要在“十三五”期间完成35万套保障房供应不得不直面的选择。

3偷生的娃长大了不能不给户口

  “这就有点像偷生,现在孩子长大了你不能不让人家上户口,就随他变成黑户?所以还是得想办法解决”深圳市住建局相关人士回应乐居,但解决方案总有个分类,“小产权”房建在哪?代表着轻重不一的违法程度,目前深圳“小产权房”可分为四类:

第一,在老村红线范围里建设土地属于村集体所有,但是房子违法
第二, 建在三不管地带,未经确权是国有土地或集体所有上
第三, 建在经过征地或转地后的国有土地上的房子
第四, 建在规划道路上的房子。

  虽然统一划为“小产权房”都属违法建筑,但轻重有别。老村的宅基地是没有土地使用年限属于永久产权;曾与官方签属的征地条例中有少部分会按一定比例,做征地返还地,作为村或个人的工商发展用地,这是存在一定的使用年限,年限到期原则上房随地走;

深圳特区是房地合一;所以弄清自家地的土地质性就变得非常必要,现市住建局对于前两者是有意给条出路后两种要坚决处理;关于如何给活路,业内共识是:

第一城中村不主张大拆大建主要通过改造;

第二以一户一栋为主做登记,宅基地上合法的480平方米给证,超出部分增收土地使用费;

第三政府集体租用再转租,统一出租收税把它纳入体系内管理;

第四政府拿钱回购一批房源,但存在隐忧一旦出质量事故,政府就要承担重大责任所以实现难度高;

第五发钱做人才房补贴,35万套的供应可按人均住房来发放相应的补贴,“补砖头和补人头都是补”

  “方法很多一直在探讨还没最终定论,我们承认使用权但不等于承认产权,曾经我们讨论过一种方法就是根据违法程度不同,每年增收土地使用费,通过税收方式对城中村进行改善和维护,不可能随便就合法化这相当于是惩罚老实人,我们要尊重历史事实求事循序渐进;” 住建局相关人士分享道;

而近期官方的表态虽然隐晦,但更进一步揭示了小产权走向光明大道的路径:“由于深圳土地资源紧缺,政府正充分挖掘存量资源筹集保障性住房;

与农村自建房合作的方式,也是筹集房源考虑的途径之一,同时还将鼓励企事业单位和原农村集体经济组织继受单位(村股份公司)在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于保障房项目的开发建设;”

  这代表将有一批“小产权房”良民将被政府看中,改造为安全有保障,配套较完善居住有特色的保障房,不少“小产权房”被卖给个人所有,归属复杂收编困难,要与小业主谈合作就是与人性谈条件,所以现在谈及“小产权房”春天即将到来还为时尚早。

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